Изнанка инфраструктуры

Многие новостройки изначально спроектированы так, что первый этаж там нежилой

НЕДВИЖИМОСТЬ

Первые этажи в многоквартирных домах еще в советские времена считались наименее престижными: они не только изрядно приоткрывают прохожим частную жизнь, но и более других страдают от проблем с канализацией, грызунами, сыростью... 

На рынке вторички в Баку, как и на всем постсоветском пространстве, такие квартиры и ныне не слишком популярны. Их покупают в основном семьи с пожилыми людьми и инвалидами, которым не под силу подниматься по лестницам, а также те, кто страдает боязнью лифтов, ну и, конечно, желающие сэкономить. Сравнительно дешевое жилье на первом этаже в тихом дворе – не самый плохой вариант для тех, кто ищет квартиру подешевле и готов закрыть глаза на ряд проблем (сырость, пыль, шум). 
Но есть и другая категория клиентов – те, кто приобретает квартиры вторичного жилфонда на первых этажах домов на оживленных улицах, где идет бойкая торговля. «Квартиры на первых этажах торговых кварталов города в полтора-два раза дороже, чем точно такое же жилье на соседних улицах, – рассказывает маклер по недвижимости Самир Ф. – Покупают их, чтобы в дальнейшем после соответствующего ремонта сдавать в аренду под объекты». 

Нежелательное соседство

Объекты в жилых зданиях обходятся арендаторам дешевле, чем расположенные в специальных постройках, ведь строительство отдельного сооружения требует от владельца гораздо больших затрат, нежели ремонт квартиры. Неудивительно, что большинство объектов любого рода располагается именно в жилых зданиях – и не только во вторичке, но и в новостройках. Благо многие новостройки Баку – и чем ближе к центру города, тем чаще – изначально спроектированы так, что первый этаж там нежилой, он изначально предназначен для аренды под объекты. Удобно? Безусловно. Но все не так просто. 
Жителям зданий далеко не безразлично, что за заведение находится под их домом. Причины разные – от реальных (шум, пыль, мусор, свет вывесок) до потенциальных, еще более опасных (угроза взрыва газа, размножения грызунов, заражения различными болезнями). Особенно раздражают жильцов некоторые медицинские учреждения (кожвендиспансер), а также работающие допоздна кафе и бары, проблемы с которыми далеко не всегда ограничиваются только ночным шумом. Еще один элемент этой печальной триады – залы ритуальных услуг, которые сами по себе особых проблем не создают, но оказывают угнетающее воздействие на жильцов.  

Супермаркет: плюс или минус? 

Конечно, не всякий объект общественного назначения вызывает у жильцов негатив. Так, люди вполне спокойно относятся к тому, что на первом этаже их дома может располагаться отделение банка, почты, библиотека, ателье мод. Это тихие заведения, которые к тому же закрываются рано, не доставляя жильцам неудобств в часы вечернего отдыха. Некоторые объекты даже радуют окрестных жителей, положительно влияя на выбор потенциальных покупателей квартир: парикмахерские, аптеки, фитнес-центры. А пальму первенства среди объектов держат супермаркеты и детсады, что находит свое отражение в объявлениях о продаже квартир. 
Хотя если вдуматься, странно: детсад – заведение относительно шумное, да и супермаркет вносит свою лепту, когда возле него паркуются автомобили покупателей или разгружают экспедиторские грузовики. В крупных городах многих стран постсоветского пространства продуктовый магазин на первом этаже здания скорее отпугивает, чем привлекает покупателей квартир: считается, что это потенциальная угроза распространения насекомых и грызунов. Но бакинцы гораздо более оптимистично смотрят на такое соседство. «Я рада, что у нас под домом недавно открыли супермаркет, – заявляет Тамилла М. – Теперь не только я, но и моя пожилая мама может чаще спускаться за продуктами».  

Залог безопасности

В ноябре 2021 года Госкомитет по градостроительству и архитектуре Азербайджана утвердил новые «Нормы проектирования жилых зданий». Документ определил круг объектов, запрещенных к размещению в жилых домах и зданиях ввиду вредного воздействия на здоровье людей. Новые нормы будут применяться при проектировании новостроек, а также реконструкции и капитальном ремонте вторичного жилфонда, но не затрагивают уже существующие объекты. 
Некоторые пункты перечня довольно очевидны: бани, сауны, общественные туалеты, ветеринарные клиники, электроподстанции, склады. Нельзя располагать в зданиях и помещения для детских кружков, залы ритуальных услуг, а также магазины таких товаров, как рыба, автомобильные шины, химические, горючие и взрывоопасные вещества и материалы. Под запретом оказались все объекты, использующие приборы на природном и сжиженном газе (например, пекарни), и любые объекты с режимом работы в ночные часы (после 23.00). 

Исключения из правил

Помимо запретов документ содержит ряд ограничений. Так, в жилых зданиях можно размещать АТС площадью не более 100 кв.м, дошкольные учреждения не более чем на 150 мест, развлекательные и общепитовские заведения не более чем на 50 мест и площадью не более 250 кв.м. А магазины синтетических ковровых изделий – только в зданиях с наивысшим пределом огнестойкости.      
Прачечные (кроме самообслуживания) и химчистки в жилых зданиях запрещены, но там можно устраивать их приемные пункты. Производству в жилых зданиях тоже не место, но сделано исключение для мастерских инвалидов. 
Из медучреждений под запрет попали все виды диспансеров, процедурные и врачебные кабинеты, палатные и родильные отделения, травмпункты, подстанции «Скорой», баклаборатории, кабинеты приема врача по кожно-венерическим, психоневрологическим и инфекционным заболеваниям. Запрет относится и к отделениям по лечению электротоком, кабинетам лучевой и радиоизотопной диагностики и отделениям такой терапии. Но для кабинетов лучевой диагностики (рентген, КТ, МРТ) с разрешения СЭС возможны исключения, если смежные помещения со всех сторон – нежилые.